Kira artış oranı nasıl hesaplanır?

Yasal sınır: 12 aylık TÜFE ortalaması

Konut kiralarında yıllık artış oranı, Türk Borçlar Kanunu uyarınca bir önceki kira yılında gerçekleşen 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını aşamaz. Bu bir tavandır: taraflar daha düşük bir oranda anlaşabilir, ancak sözleşmeye bu tavanın üzerinde bir oran yazılsa bile aşan kısım geçersizdir.

Kullanılacak veri, TÜİK'in yayımladığı tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Yıllık değişim oranı ile karıştırılmamalıdır; ikisi farklı sayılardır ve genellikle birbirinden hissedilir ölçüde ayrılır. TÜİK'in en son açıkladığı oran, Eylül 2026 verisiyle %31,49'dır.

Veri ayı ile açıklanma ayı farklıdır: Eylül 2026 verisi 2026-10-05 tarihinde açıklanmıştır ve Ekim 2026 yenilemeleriyle ilişkilidir. Farklı yenileme ayı için o ayda açıklanan bülteni kontrol edin.

Pratikte tartışma genellikle bir yüzde üzerinden değil, doğrudan bir kira rakamı üzerinden yürür: ev sahibi 'yeni kira şu kadar olsun' der, kiracı ise bunun yasal olup olmadığını merak eder. Bu yüzden doğru yöntem, talep edilen zam yüzdesini hesaplamak değil, talep edilen yeni kira tutarını doğrudan yasal üst sınır tutarıyla karşılaştırmaktır.

Artış nasıl hesaplanır?

Formül: üst sınır = mevcut kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama oranı ÷ 100). Ekim 2026 örneğinde 20.000 ₺ kira ve %31,49 oranıyla üst sınır 26.298,00 ₺ olur.

Talep edilen yeni kira hesaplanan tutarla karşılaştırılır. Araç yalnız girilen oranla aritmetik karşılaştırma yapar; beş yılı aşan kiralarda kira tespiti, yabancı para sözleşmeleri ve uyuşmazlıklar ayrıca değerlendirilmelidir.

Artışın kira yılının başında uygulanması gerekir; yıl ortasında tek taraflı zam yapılamaz. Kiracı ödemeye devam ettiği sürece sözleşme aynı koşullarla uzamış sayılır.

Ara dönemde yapılan ödemeler eksikse, aradaki fark geriye dönük olarak talep edilebilir. Bu yüzden yeni tutarın hangi aydan itibaren geçerli olduğunu netleştirmek önemlidir.

İş yeri kiralarında durum farklıdır

Yasal tavan konut kiraları için tanımlanmıştır. Çatılı iş yeri kiralarında da benzer bir sınır uygulanır, ancak sözleşmede yabancı para birimi kararlaştırılmışsa ve belirli koşullar varsa farklı kurallar devreye girebilir.

Ayrıca beş yılı aşan kira ilişkilerinde taraflar, endeksten bağımsız olarak kiranın emsal değerlere göre yeniden belirlenmesini mahkemeden isteyebilir. Bu, uzun süreli kiracılıklarda tavanın tek başına belirleyici olmaktan çıktığı noktadır.

Anlaşmazlık çıkarsa

Kiraya veren tavanın üzerinde bir artış talep ederse, kiracının yasal oranı ödemeye devam etmesi hakkını korur. Ödemenin hiç yapılmaması ise temerrüde düşme riski yaratır; bu iki durum karıştırılmamalıdır.

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Uyuşmazlığa girmeden önce, yasal oranı doğru hesaplayıp yazılı olarak bildirmek çoğu durumda sorunu çözer.

Hesaplayıcıyı kullanırken

Araç mevcut kira ve TÜFE oranından üst sınırı hesaplar. Varsayılan oran Eylül 2026 verisi olan %31,49 değeridir; Ekim 2026 dışındaki yenilemeler için ilgili dönem oranını girin. Varsayılan değer geçmiş sözleşme dönemlerine otomatik uygulanmaz.

Karşılaştırma için bir zam yüzdesi değil, doğrudan talep edilen yeni kira tutarını girmeniz istenir. Böylece araç, talep edilen rakamı doğrudan yasal üst sınır tutarıyla karşılaştırır ve sınırın aşılıp aşılmadığını net biçimde gösterir; sonuç ekranındaki artış oranı yalnızca bilgi amaçlıdır.

Güncel TÜFE oranını TÜİK'in tüketici fiyat endeksi bültenlerinden, on iki aylık ortalamalara göre değişim sütunundan teyit edebilirsiniz. Sonuç ekranındaki yasal üst sınır tutarı bir tavandır; anlaşma bunun altında bir tutarda da yapılabilir.