Kira artış oranı nasıl hesaplanır?

Yasal sınır: 12 aylık TÜFE ortalaması

Konut kiralarında yıllık artış oranı, Türk Borçlar Kanunu uyarınca bir önceki kira yılında gerçekleşen 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını aşamaz. Bu bir tavandır: taraflar daha düşük bir oranda anlaşabilir, ancak sözleşmeye bu tavanın üzerinde bir oran yazılsa bile aşan kısım geçersizdir.

Kullanılacak veri, TÜİK'in yayımladığı tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Yıllık değişim oranı ile karıştırılmamalıdır; ikisi farklı sayılardır ve genellikle birbirinden hissedilir ölçüde ayrılır. TÜİK'in en son açıkladığı oran, Temmuz 2026 verisiyle %31,90'dır.

Hangi ayın verisinin kullanılacağı, kira döneminin başladığı aya bağlıdır. Sözleşme yenileme ayından bir önceki ayın açıklanmış oranı esas alınır.

Pratikte tartışma genellikle bir yüzde üzerinden değil, doğrudan bir kira rakamı üzerinden yürür: ev sahibi 'yeni kira şu kadar olsun' der, kiracı ise bunun yasal olup olmadığını merak eder. Bu yüzden doğru yöntem, talep edilen zam yüzdesini hesaplamak değil, talep edilen yeni kira tutarını doğrudan yasal üst sınır tutarıyla karşılaştırmaktır.

Artış nasıl hesaplanır?

Formül basittir: yasal üst sınır = mevcut kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama oranı). Örneğin 20.000 ₺ kira ve %31,90'lık güncel oran için yasal üst sınır 20.000 × 1,319 = 26.380 ₺ olur.

Talep edilen yeni kira bu tutarla karşılaştırılır: talep 26.380 ₺'nin altında veya eşitse yasal sınır içindedir; üzerindeyse aşan kısım geçersizdir ve kiracı yalnızca yasal üst sınırı ödemekle yükümlüdür.

Artışın kira yılının başında uygulanması gerekir; yıl ortasında tek taraflı zam yapılamaz. Kiracı ödemeye devam ettiği sürece sözleşme aynı koşullarla uzamış sayılır.

Ara dönemde yapılan ödemeler eksikse, aradaki fark geriye dönük olarak talep edilebilir. Bu yüzden yeni tutarın hangi aydan itibaren geçerli olduğunu netleştirmek önemlidir.

İş yeri kiralarında durum farklıdır

Yasal tavan konut kiraları için tanımlanmıştır. Çatılı iş yeri kiralarında da benzer bir sınır uygulanır, ancak sözleşmede yabancı para birimi kararlaştırılmışsa ve belirli koşullar varsa farklı kurallar devreye girebilir.

Ayrıca beş yılı aşan kira ilişkilerinde taraflar, endeksten bağımsız olarak kiranın emsal değerlere göre yeniden belirlenmesini mahkemeden isteyebilir. Bu, uzun süreli kiracılıklarda tavanın tek başına belirleyici olmaktan çıktığı noktadır.

Anlaşmazlık çıkarsa

Kiraya veren tavanın üzerinde bir artış talep ederse, kiracının yasal oranı ödemeye devam etmesi hakkını korur. Ödemenin hiç yapılmaması ise temerrüde düşme riski yaratır; bu iki durum karıştırılmamalıdır.

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Uyuşmazlığa girmeden önce, yasal oranı doğru hesaplayıp yazılı olarak bildirmek çoğu durumda sorunu çözer.

Hesaplayıcıyı kullanırken

Araç, girdiğiniz mevcut kira ve TÜFE oranından yasal üst sınırı hesaplar; TÜFE oranı alanı, TÜİK'in en son açıkladığı 12 aylık ortalamayla (%31,90) önceden dolu gelir, dilerseniz kendi sözleşme yenileme ayınıza göre güncelleyebilirsiniz. Oranın size sorulmasının nedeni, kullanılacak değerin kira döneminizin başlangıç ayına göre değişmesi ve tek bir sabit rakamla verilememesidir.

Karşılaştırma için bir zam yüzdesi değil, doğrudan talep edilen yeni kira tutarını girmeniz istenir. Böylece araç, talep edilen rakamı doğrudan yasal üst sınır tutarıyla karşılaştırır ve sınırın aşılıp aşılmadığını net biçimde gösterir; sonuç ekranındaki artış oranı yalnızca bilgi amaçlıdır.

Güncel TÜFE oranını TÜİK'in tüketici fiyat endeksi bültenlerinden, on iki aylık ortalamalara göre değişim sütunundan teyit edebilirsiniz. Sonuç ekranındaki yasal üst sınır tutarı bir tavandır; anlaşma bunun altında bir tutarda da yapılabilir.