Konut kredisi taksiti ve tapu masrafları

Konut kredisi taksiti neden farklı hesaplanır?

Konut kredileri, ihtiyaç ve taşıt kredilerinin aksine banka ve sigorta muameleleri vergisi ile kaynak kullanımını destekleme fonundan istisnadır. Bu nedenle aynı nominal faiz oranında konut kredisi taksiti ihtiyaç kredisinden düşük çıkar; taksit doğrudan faiz üzerinden eşit taksitli yöntemle kurulur.

Eşit taksitli kredilerde ilk yıllarda ödemenin büyük bölümü faize gider. 3.000.000 TL'lik, aylık %2,5 faizli ve 120 ay vadeli bir kredide ilk taksitin 75.000 TL'si faiz, yalnız 4.085,38 TL'si anaparadır. Erken kapama veya ara ödeme düşünüyorsanız ödeme planındaki kalan bakiye sütunu belirleyicidir.

Taksit dışındaki maliyetler

Ekspertiz ücreti ve kredi tahsis ücreti kredi kullandırımında peşin alınır. Hayat sigortası vade boyunca aylık, DASK ve konut sigortası ise yıllık ödenir. Teklifleri karşılaştırırken yalnız aylık faize değil, bu kalemleri içeren toplam maliyete bakılmalıdır.

Bankalar ayrıca kredi tutarına konut değerine göre bir üst sınır uygular. Peşinat arttıkça hem kredi tutarı hem toplam faiz düşer; hesaplama aracındaki kredi/değer oranı satırı bu dengeyi görünür kılar.

Tapu harcı ve beyan edilen bedel

492 sayılı Harçlar Kanununa göre tapu harcı, devir bedelinin %4'üdür ve kanunen alıcı ile satıcı arasında yarı yarıya paylaşılır. Harca esas bedel, taşınmazın belediyedeki emlak vergisi değerinin altında olamaz.

Satış bedelini düşük göstermek harcı azaltmaz: matrah otomatik olarak emlak vergisi değerine yükselir. Gerçek bedelin sonradan tespiti hâlinde eksik harç, gecikme faizi ve vergi ziyaı cezasıyla istenir; ayrıca ileride satarken düşük alış bedeli değer artışı kazancı vergisini yükseltir. Harcın yanı sıra işlem başına bir kez alınan döner sermaye ve hizmet bedeli de bütçeye eklenmelidir.

Peşinat dışında hazır bulundurulması gerekenler

Konut alımında bütçe hatasının en sık kaynağı, peşinat dışındaki nakit ihtiyacının küçümsenmesidir. Kredi anaparaya sayılmayan bu kalemler işlem gününde peşin ödenir.

• Tapu harcı alıcı payı: satış bedeli üzerinden hesaplanır ve genellikle en büyük tek kalemdir.
• Tapu döner sermaye ve hizmet bedeli.
• Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi.
• Ekspertiz (değerleme) raporu ücreti: kredi kullanımında zorunludur.
• Kredi tahsis ücreti ve ipotek tesis masrafı.
• Emlakçı komisyonu: alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır.

Konut kredisinde tüketici kredisinden farklar

Konut kredisi, ihtiyaç kredisinden birkaç yönüyle ayrılır ve bu farklar toplam maliyeti belirgin biçimde etkiler.

En önemlisi vergi farkıdır: konut kredilerinde KKDF ve BSMV uygulanmaz. Aynı nominal faiz oranında konut kredisinin efektif maliyeti bu yüzden ihtiyaç kredisinden düşüktür.

İkinci fark kredi/değer oranıdır: konut kredisi, ekspertiz değerinin belirli bir yüzdesini aşamaz. Bu yüzden asgari peşinat oranı yasal olarak belirlidir ve ekspertiz değeri satış bedelinden düşük çıkarsa peşinat ihtiyacınız beklenmedik biçimde artar.

Üçüncüsü vade uzunluğudur: konut kredilerinde vadeler çok daha uzundur ve bu, aylık taksiti düşürürken toplam faiz yükünü büyütür.

Aylık taksiti değerlendirirken

Bankalar genellikle taksitin aylık net gelirin belirli bir oranını aşmamasını ister. Ancak kendi bütçeniz için bakmanız gereken sayı yalnız taksit değildir.

Konutun aylık taşıma maliyetine aidat, emlak vergisinin aya bölünmüş payı, DASK ve konut sigortası ile öngörülemeyen bakım giderlerini de ekleyin. Bu kalemler toplamı çoğu zaman taksitin belirgin bir bölümüne denk gelir.

Konut kredisi hesaplayıcısıyla taksiti, emlak vergisi hesaplayıcısıyla yıllık vergiyi ve tapu harcı hesaplayıcısıyla alım anındaki nakdi bulup üçünü birlikte değerlendirmek, kararı gerçekçi bir zemine oturtur.